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2016年 第26期

70年产权到期后房子还是你的吗?中央新信号!

编者按
11月27日,《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。引人瞩目的是,意见在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题,作了说明和安排,明确提出:研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。
责任编辑:张文硕
《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》全文
《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》全文
  产权制度是社会主义市场经济的基石,保护产权是坚持社会主义基本经济制度的必然要求。有恒产者有恒心,经济主体财产权的有效保障和实现是经济社会持续健康发展的基础。改革开放以来,通过大力推进产权制度改革,我国基本形成了归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度和产权保护法律框架,全社会产权保护意识不断增强,保护力度不断加大。同时也要看到,我国产权保护仍然存在一些薄弱环节和问题:国有产权由于所有者和代理人关系不够清晰,存在内部人控制、关联交易等导致国有资产流失的问题;利用公权力侵害私有产权、违法查封扣押冻结民营企业财产等现象时有发生;知识产权保护不力,侵权易发多发。解决这些问题,必须加快完善产权保护制度,依法有效保护各种所有制经济组织和公民财产权,增强人民群众财产财富安全感,增强社会信心,形成良好预期,增强各类经济主体创业创新动力,维护社会公平正义,保持经济社会持续健康发展和国家长治久安。现就完善产权保护制度、依法保护产权提出以下意见。点击查看全文
意见的发布,将对公民的土地与房屋权益保护释放哪些新信号?
意见的发布,将对公民的土地与房屋权益保护释放哪些新信号?
  说到产权,大多数人首先想到的是个人房产。实际上,产权不仅包括物权这样的有形之产,其内涵正逐步丰富和扩展。
 
  国家发改委宏观经济研究院教授常修泽介绍说,“现在的产权概念,不仅包括经济领域大家熟悉的物权、债权、股权等,也包括跨经济领域、社会领域、文化领域、环境资源领域的知识产权、各种无形财产权(如人力资本产权)以及自然资源资产产权等。”
 
  五个原则
 
  加强产权保护,根本之策是全面推进依法治国。《意见》明确了进一步完善现代产权制度、推进产权保护法治化的五个原则:
 
  坚持平等保护。健全以公平为核心原则的产权保护制度,毫不动摇巩固和发展公有制经济,毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展,公有制经济财产权不可侵犯,非公有制经济财产权同样不可侵犯。
 
  坚持全面保护。保护产权不仅包括保护物权、债权、股权,也包括保护知识产权及其他各种无形财产权。
 
  坚持依法保护。不断完善社会主义市场经济法律制度,强化法律实施,确保有法可依、有法必依。
 
  坚持共同参与。做到政府诚信和公众参与相结合,建设法治政府、责任政府、诚信政府,增强公民产权保护观念和契约意识,强化社会监督。
 
  坚持标本兼治。抓紧解决产权保护方面存在的突出问题,提高产权保护精准度,加快建立产权保护长效机制。
 
  十大任务
 
  《意见》明确了产权保护的十大任务:
 
  加强各种所有制经济产权保护;
 
  完善平等保护产权的法律制度;
 
  妥善处理历史形成的产权案件;
 
  严格规范涉案财产处置的法律程序;
 
  审慎把握处理产权和经济纠纷的司法政策;
 
  完善政府守信践诺机制;
 
  完善财产征收征用制度;
 
  加大知识产权保护力度;
 
  健全增加城乡居民财产性收入的各项制度;
 
  营造全社会重视和支持产权保护的良好环境。
 
  《意见》明确了各个任务的具体负责部门。记者了解到,相关配套实施方案正在制定中。
 
  解决八大产权问题
 
  此次公布的《意见》,为解决长期以来社会所关注的八大产权问题明确了方向。这些顶层设计有一个突出特点,那就是坚持问题导向。
 
  ①问题:非公有产权保护弱于国有产权保护
 
  对策:坚持平等保护
 
  有分析认为,“很多政策措施在中央文件中都是首次出现,力度空前,对于平等保护各类产权尤其是加强非公有产权保护意义重大。”
 
  ②问题:企业特别是民营企业过去的经营不规范问题
 
  对策:遵循法不溯及既往等原则
 
  有分析认为,这是给民营企业家吃下“定心丸”。
 
  ③问题:涉案财产处置随意牵连合法财产
 
  对策:依法慎重采取强制措施
 
  有分析认为,这些措施旨在稳定社会基本财产秩序,督促公权力依法行为。应尽快形成具体办法,使其成为行政实践和司法实践。
 
  ④问题:“新官不理旧账”
 
  对策:完善政府守信践诺机制
 
  一些地方政府政策不连续,“新官不理旧账”。《意见》明确,不得以政府换届、领导人员更替等理由违约毁约。
 
  有分析认为,政府是公权力的代表,强调法治政府和政务诚信,对于约束政府行为,维护人民权利意义重大。
 
  ⑤问题:房屋土地使用权到期
 
  对策:研究后续期法律安排
 
  土地使用权到期后,房子还是你的吗?这成为普遍关注的问题。
 
  有分析认为,关键意义在于中央明确了解决这一问题的导向,即推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。
 
  ⑥问题:强征强拆
 
  对策:给予被征收征用者公平合理补偿
 
  有分析认为,需要在法律上明确界定公共利益的范围,即使涉及公共利益,也要目的正当、程序正当、足额补偿。要让百姓有知情权,以及一定的参与权和决定权。
 
  ⑦问题:国资“蛀虫”
 
  对策:防止内部人任意支配国有资产
 
  要深化国有企业和国有资产监督管理体制改革,通过制度化建设防止国有资产流失;侵吞国有资产的必须依法追究。
 
  ⑧问题:侵犯知识产权成本过低
 
  对策:提高侵权法定赔偿上限
 
  有分析认为,严格保护知识产权不仅有利于加快经济转型升级,也有利于广大知识分子凭借知识资本成为中高收入者。尽快在有效界定科研人员知识产权上形成可操作方案。(来源:腾讯新闻)
专家解读三大焦点问题
专家解读三大焦点问题
  70年住宅土地使用权到期了怎么办?
 
  关键点:研究续期法律安排
 
  【文件精神】研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。
 
  【专家解读】北京大学法学院教授常鹏翱认为,意见尊重并回应了民意,传递了一个重要信号:既然研究的是续期的法律安排,并强调形成受保护的良好和稳定预期,那么就意味着,对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。
 
  今年4月,温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注。国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确,土地使用权出让最高年限按用途确定,其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。从全国范围内来看,大部分住宅的土地使用权年限都是70年。公众关注,不论是最高年限70年,还是低于这个年限,到期了该如何续期呢?
 
  中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说,目前,关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。目前的法律条文由于缺乏细则,如何“自动续期”存在不确定性,难以操作。
 
  杨立新认为,续期问题可以从三个方面来考虑:
 
  一是不够70年的,到期后必须都续期到70年;
 
  二是70年到期后自动续期,相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权,即一次取得永久使用,国家不必每次续期每次都收费;
 
  三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后,应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系,可以考虑收取必要而不过高的税金,但应当经过立法机关立法决定。
 
  专家认为,意见也是强化物权法的表现,回应了凡是重大改革都要于法有据。应当按照民主、科学、透明立法的原则,通过法律手段来细化相关规定。
 
  如何遏制征地与拆迁导致的矛盾?
 
  关键点:不将公共利益扩大化
 
  【文件精神】完善土地、房屋等财产征收征用法律制度,合理界定征收征用适用的公共利益范围,不将公共利益扩大化,细化规范征收征用法定权限和程序。遵循及时合理补偿原则,完善国家补偿制度,进一步明确补偿的范围、形式和标准,给予被征收征用者公平合理补偿。
 
  【专家解读】宪法规定,国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地和公民私有财产实行征收或者征用并给予补偿。迟福林等专家表示,随着各地城镇化进程加快,土地矛盾日益凸显。目前,个别地方政府打着公共利益的旗号,占用和征收土地,只付出低价进行补偿,转手进行房地产开发。最终,政府和开发商攫取高额利益,而部分被征收人的合法权益没有得到保障,引发一系列群体性事件、刑事案件等尖锐矛盾,并造成失地农民等长远社会问题。
 
  记者采访发现,为遏制上述乱象,国土部近年来每年多次挂牌督办地方政府的违法征地问题,并问责有关负责人。迟福林认为,意见的一个重点,就是要科学界定公共利益的范畴,防止将公共利益随意扩大化。接下来,有关部门应该根据这个精神进行科学研究,确定好公共利益的边界。
 
  中国人民大学法学院教授刘俊海建议,在适用实际损失赔偿原则的过程中,应当引入价格评估程序,且评估机构应当是利益受损当事人和政府共同指定的机构。如果双方不能形成一致意见,应由法院指定评估机构。如果评估有误,评估机构要承担损害赔偿责任。
 
  农民宅基地权益如何保障?
 
  关键点:落实用益物权
 
  【文件精神】深化农村土地制度改革,坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的底线,从实际出发,因地制宜,落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权,赋予农民更多财产权利,增加农民财产收益。
 
  【专家解读】“这项涉及数亿农民切身利益的规定要求,是对正在实施的宅基地制度改革的衔接与明确。”刘俊海等专家说,过去,农民对农房宅基地只拥有使用权,造成抵押贷款受阻,农民进城后宅基地使用权退出不畅,带来一系列问题导致农民财产权利难以实现。
 
  记者采访了解到,去年2月,全国人大授权北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域,暂时调整实施土地管理法等相关规定,深化农村土地制度改革。其中15个试点县市承担宅基地制度改革试点任务。试点主要针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题,要完善宅基地权益保障和取得方式,探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式;探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地。
 
  “过去,宅基地制度注重保障农民住有所居的社会保障权利。而在当前城镇化背景下,大量农民进城,不少地区宅基地社会保障权利弱化,财产权利性质日益突出。”孙宪忠说,在这种情况下,需要在发挥宅基地的社会保障作用的基础上,有序赋予宅基地的财产性权利。
 
  据了解,经过一年多的试点,不少宅基地试点县市已取得实质性进展。湖北省宜城市对当地宅基地完成测量确权后,首批5户已获得共46万元的农房抵押贷款,8个试点村共有112户村民选择有偿退出宅基地。
 
  刘俊海、常鹏翱等专家认为,意见回应了农村“三块地”的改革,提出落实宅基地的用益物权,赋予农民更多财产权利,增加农民财产收益,能够使宅基地等原来的“死资产”在一定范围内流动,最后变成“活资源”。(来源:新华网)
邓聿文:没有产权就难言诚信
邓聿文:没有产权就难言诚信
  《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》已经对外公布。这是我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计。该文件为解决长期以来社会所关注的八大产权问题明确了方向。
 
  产权是一个重要问题,中国社会目前面临的诸多难题与产权不明晰、产权受侵害有关,比如社会的诚信缺失,就与产权虚置不无关系。
 
  我们可以把产权看作实指,也可看作虚指。经济领域的产权、企业产权、财产权等是实指,政治领域的产权则是虚指,是一种借喻。现代政治强调主权在民,政府的一切权力来自于它治下的那个群体——人民的授权与认可。换言之,若把国家比作一个公司,人民是公司的股东,而治国者不过是受人民这个股东之托管理公司。经理作为“打工者”——尽管是高级“打工者”——在公司业务经营中,可以有创新,有发挥,但不能违背股东的意志和利益。“权为民所赋,权为民所用”,表达的也是这层意思。政府的执政权力只能来自于人民群众的授权,只能用来为人民谋福利。
 
  产权是信任的载体,无恒产者无恒心,自然也就不会有诚信。企业不是我的,我凭什么对它负责?因此,只要能赚钱,经营者的利润能最大化,手段是可以不问的。大不了,打一枪换一个地方。也就是说,没有产权,企业经营者不会有动力和耐心去经营品牌,对消费者负责。因为品牌和信誉的积累说到底是为了长期发展,没有产权,辛苦积累的利润全部或大部最终归产权所有人,企业经营者哪有激励去培植信用?
 
  有人也许会说,有产权也不见得会有诚信。民企有产权,可很多的假冒伪劣产品,有毒有害产品,大都出自不规范的小作坊、小企业之手,又作何解释?
 
  可以这么来看待:
 
  首先,任何事都不是绝对的,所谓无产权无诚信,只是就社会的多数现象而言,是对这种现象的一个概括和理论抽象,并不排除无产权有诚信和有产权无诚信这类现象。
 
  其次,中国正处于社会转型中,缺乏道德、正义和法律的约束,在这样一个转型期,当弄虚作假成风,而又受不到惩罚或惩罚代价不高,无论是经营者还是自然人,都会把同流合污视为理性选择,只有这样,才能实现利润最大化。在这样一个环境下,大家就不会去重视产权对企业信用和个人诚信的制约作用,因此形同没有产权。
 
  第三,很多民企,尤其是小的民企,其产权是不稳固的,有可能受到政府公权力的侵害,它的财产权得不到政府的有效保护,这也培养了民企所有者的机会主义行为。但即使如此,相较而言,大的民企在讲究诚信方面,比小的民企做得好,道理很简单,因为大的民企能从产权中获得更多利益。
 
  上述民企的后两种情况,其实也可把它称做产权虚置,也就是名义上或法律上有产权,但产权持有人实际分享不到产权收益,或只能得到很少的收益,如果那样,自然没有积极性去保护产权、诚信经营。
 
  国企也会面临产权虚置的问题。因为国企名义上或理论上归全民所有,但作为全民中的一分子的个人,是没有对国企财产和利润的处置权的,不能占有国企经营中产生的利润。国企的经营者即经理们,却成了国企的主人。如果没有良好的机制体制对其进行约束和激励,国企的经营者就会缺少经营企业的恒心,或者在经营过程中,用种种不合法、不诚实的手段将国有资产变成个人私产。此所谓代理人风险。这些年我们就发现,一些国企包括行业领头国企爆发诚信危机。(来源:中青在线)
结束语

此次公布的《意见》,为解决长期以来社会所关注的八大产权问题明确了方向。这些顶层设计有一个突出特点,那就是坚持问题导向。意见尊重并回应了民意,传递了一个重要信号:既然研究的是续期的法律安排,并强调形成受保护的良好和稳定预期,那么就意味着,对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。

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